00:03 我是鲁澄然。欢迎来到《润咖时间》，这是一档在马来西亚用中文讲“出海人生”的声音笔记。 今天我们要讲的，不是咖啡馆，不是榴莲山，是——马来西亚的一座工业园。对，你没听错，是工业园。 00:27 一、你知道马来西亚第二机场在哪吗？ 每次我陪考察团从吉隆坡国际机场出来，常常会被问一句： “这附近有没有适合建厂或者设仓库的地儿？” 而我的回答常常是：“你听说过NCT Industrial Park（NCT工业园区）吗？” NCT集团，是马来西亚近年来非常活跃的一家地产及产业园开发商，项目多在雪州一带，主攻方向不是住宅，而是“产业地产”——用他们自己的话说，是“智慧型工业园区的布道者”。 他们的一个主力项目，就在疏邦（Sepang）机场附近。这里交通接驳快，有土地，有现成的规划，更重要的是——他们非常清楚中国企业出海要什么。 二、第一次带中国客户来考察的经历 记得我第一次带中国客户来这里看地，客户是一家做智能家电的民营企业主，一进接待中心就问：“马来西亚的地买了以后是不是永久产权？我们是不是可以找个马来人挂名？” 我当时心里一紧。因为这正是很多人刚来马来西亚最容易踩的坑： 不清楚工业地是99年还是60年地契 不清楚马来西亚“地不能随便转卖”、外资还有限制 不清楚这里建厂还得“自己跑APDL（销售许可证）、拿CIDB（施工资格）、做BOMBA（消防申请）” 02:20 现场NCT的接待人员其实讲得很专业，但客户后来还是摇头说：“比我想的复杂。” 那天，我看到NCT的总裁Dato’ Sri Yap Ngan Choy（拿督斯里叶银财）也在，他主动走过来，跟客户握手，讲他当年怎么从房产开发，转型做产业园，并说出一句我很认同的话： “我们不是卖地，是帮你在马来西亚落地。” 那一刻，我决定，把这个故事录成一集播客。 03:02 三、想来马建厂，先搞清这5件事 1、地契类型：工业地常为60年或99年租赁权，永久产权稀少； 2、地段选址：机场附近交通便利但地价高，适合仓储、出口型企业； 3、审批流程：土地买下≠能建厂，需审批规划、环评、建筑许可、消防等； 4、税务政策：部分产业园享有MIDA批准的税务减免，要事先评估； 5、合作模式：除购买外，还有“定制厂房+长期租赁”这种轻资产入驻方式。 润咖小建议： 第一次来考察，不要急着签！先听听其他企业的实地经验； 能见到园区主理人，多聊几句，很多“窗口外讲不清的事”，他们一句就能说明白； 工业园不是展厅，别穿高跟鞋，要能随时下车看地。 04:19 在机场边上，不只是飞机在起飞，还有很多中国企业的“第二人生”正在起飞。 马来西亚的地不贵，但弄不清规则，你踩一个坑，成本就远超房价。 我是鲁澄然，感谢你收听《润咖时间》， 愿你出海有方向，落地有温度。我们下期见。 00:00

马来西亚劳勿，是榴莲爱好者心中的圣地。 但山里真正吸引我目光的， 不是榴莲，而是几个扎根在榴莲山的中国男人。 退役军人宝南，一头扎进果园学“懂榴莲”； 前华为职员陈总，放下城市投资，选了榴莲山当退路。 他们的生活没有滤镜， 每天对话的是阳光、雨水、树龄和收果季。 一棵好树能抵一辆好车， 榴莲山藏着稳稳的事业逻辑， 也藏着另一种“润出海”的真实人生。 🎙️ 在《润咖时间》这一期， 我带你走进劳勿的山，听他们讲讲 山里的生意经。 #润咖时间 #马来西亚榴莲山 #劳勿榴莲 #出海创业 #山中出海人 #润出海 #真实人生 #华人故事 #播客推荐 #鲁澄然

这是一个记录我在马来西亚所见所感的声音记事本，讲给每一位思考出海、正在出海，或者已经落地的你。 今天这一集，我们把镜头对准一个低调但非凡的园区——UOA产业园，以及背后那群涌入马来西亚的新电商力量。 这个园区，为什么不热闹，却很有料？ 在马来西亚，有很多耳熟能详的工业园、科技谷、自由区。 但UOA，很少出现在媒体标题中。他们不大张旗鼓地做宣传，也不跟风炒作“中马关系新高点”。 但我去到那儿的时候，发现整个园区悄悄聚集了大量来自中国的电商企业：做跨境物流的、做平台运营的、也有做“马来站”孵化服务的，甚至还有从深圳整团队搬过来的。 我问他们：“为啥选UOA？” 有人说：“租金稳定，办公空间不像工业区那么生冷”； 有人说：“楼下就是银行、地铁、政府窗口、配套全”； 还有人说：“这地方像极了深圳十年前的科技园”。 他们一边说一边笑，像在“电商江湖”里找到了新据点。 UOA总裁的交流，是一次“思想对频” 那天，我有幸与UOA集团的总裁面对面交谈。 这位年长的华人企业家，语速不快，声音也不大。但我从他眼中看到一种稳稳的清醒。 他说： “我从来不赶热潮。因为潮水退了，留下的才是真的。” 他还说： “马来西亚的优势是可持续，而不是廉价。” 这番话我听进去了。因为我也见过太多企业，被热度冲昏头脑，在不了解本地政策、文化、节奏的情况下草率“冲出海”，最后要么赔钱、要么撤退。 UOA总裁那种不急不躁的态度，让我特别佩服。 我们甚至有一种“认知高度一致、思想同频”的感觉—— 不是为了做而做，而是看清楚再慢慢走进去。 电商在这里扎堆？ ▶️ 首先，是位置：UOA园区靠近吉隆坡核心地带，交通便利，方便跨境操作； ▶️ 其次，是基础设施：高速宽带、物流仓储配套、政府合作窗口都相对成熟； ▶️ 再者，是信任圈子：很多第一批来马的中国电商，成了后来者的“在地领路人”。 我认识的一个做亚马逊马来站的小伙子说： “这边不像中国卷得那么狠，我们更像是在建立生态。” 而“润”，也许就是生态的起点。 润咖建议时间： 想来马开电商公司，先别急着找“代理”，先亲自走一圈，看看园区、看看人； 选择办公地，要比的是“综合效率”，而不是单一租金； 找准方向，比拼速度更重要——特别是在马来西亚这种“慢得稳”的环境下。 结尾语： UOA，没有巨大的广告牌，但有扎实的入驻率； 没有炫目的“中马合作样板房”，但有真实走进来的中国企业。 我想，电商出海，不只是去海外“复制模式”，更是在异地重新“自我修炼”。 而像UOA这样的园区，也许就是那些修行者暂时安身的“渡口”。